PRAZOS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO – DENÚNCIA VAZIA – DENUNCIA CHEIA
Muitas dúvidas surgem quando o
assunto é o período do contrato de locação, principalmente quando o locador
resolve dar a notícia inesperada que irá fazer o uso do imóvel locado.
Os problemas para o locador pego de
surpresa são variados: procura de outro imóvel em período curto, gastos com
mudança, seguro fiança ou fiador, etc.
Ao entrarmos na lei de locações se
constada a princípio que a lei 8.245/91 não estipula uma duração máxima ou mínima
do contrato, assim, vai a depender da necessidade de ambos em acordo estipular,
tendo até algumas vezes este contrato ser tácito, ou seja, apenas acordo entre
as partes sem o uso de documentos, ou até mesmo fazendo um contrato, não
estipulando prazos. Vemos que ambas as formas são validadas e reservam direitos
e deveres as partes entre outras a depender do prazo da locação.
Algumas considerações importantes,
podemos destacar que nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Findo o prazo ajustado, se o locatário
continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do
locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas
as demais cláusulas e condições do contrato.
Ocorrendo a prorrogação, o locador
poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias
para desocupação.
Este caso é o que se convencionou a
chamar de DENÚNCIA VAZIA, nome este que vem do sentido de não ser necessário
nenhuma explicação ou motivo para dar fim ao contrato, basta notificar o
inquilino de que se deseja o imóvel novamente, prestando sempre de 30 dias após
a notificação para que este providencie a procura de outro imóvel e a entrega
daquele a seu proprietário.
Se tratamos de DENUNCIA VAZIA, por decorrência,
trataremos do que chamamos de DENUNCIA CHEIA, que seria o inverso, neste caso
para a devolução do imóvel antes dos 30 meses, necessário que se demostre um
dos motivos taxativamente trazidos em lei.
Este contrato vigente de locação
pode ser ajustado verbalmente ou por escrito, tendo o prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por
prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
1) - em decorrência de extinção do contrato de
trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
2) - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge
ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não
disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
3) - se for pedido para demolição e edificação
licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que
aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for
destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
4) - se a vigência ininterrupta da locação
ultrapassar cinco anos.
Vemos assim, que nestes casos é necessário
que o locador apresente um destes motivos, sendo que estes motivos devem serem
verdadeiros, pois provada a má fé e a sua não destinação especificada em lei,
gera ao locatário cerceado em seu direito a possibilidade de reaver os gastos
que teve irregularmente assim como os danos morais por todo o transtorno
sofrido.
Neste ponto, verificamos no mundo
jurídico que muitos proprietários usam principalmente o motivo de requerer o imóvel
para uso próprio, o que não se comprova mais tarde, tendo como motivo
verdadeiro uma nova locação com valores maiores ou a outros parentes que não
aqueles especificados no rol da lei.
Em regra está “esperteza” gera o
resultado esperado ao locador, ou seja, a desocupação do imóvel. Mas o risco,
principalmente hoje em que o cidadão está se cientificando de seus direitos
diariamente traz o risco de que o “locador habilidoso” sofra consequências desagradáveis
como as já comentadas aqui, até mesmo o pedido de reintegração do imóvel entre
outros a depender de seu defensor e do juízo de justiça do Doutor Juiz.
Jefferson R. Brito – Advogado
E-mail: direito24hs@gmail.com
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